بررسی دوره‌های رونق و رکود
پایگاه
خبری فولاد ایران - خلاصه؛
بازده در سال ۱۳۹۸: حدود ۲۵ درصد
رونق بعدی در بازار مسکن:
سال۱۴۰۰ و بعد از آن
در ادامه تحلیل بازارهای #مالی این بار بازار#ملک را بررسی
می‌کنیم. هر چند پیش از این بارها راجع به #مسکن صحبت کرده‌ایم؛ اما این بار می‌خواهیم
به دوره‌های#رونق و #رکود در این بازار بپردازیم. در تصویر زیر، علاوه بر #بازده
مسکن، #تورم (نمودار نارنجی رنگ) نیز ترسیم شده است تا توان #تحلیل ما را افزایش
دهد. دوره‌های رونق با نوارهای آبی رنگ از سایر دوره‌ها جدا شده است.
در اینجا «رونق» را «رشد قابل توجه قیمت مسکن بیش از تورم»
لحاظ کرده‌ایم. همانطور که مشاهده می‌شود دوره‌های رونق کوتاه‌تر از دوره‌های
رکودی مسکن است. بررسی‌های بلندمدت نشان می‌دهد، پس از هر چهار تا پنج سال رکود،
دو سال رونق در بازار ملک رخ داده است. به عبارتی طول دوره‌های رکودی چهار تا پنج
سال و دوره رونق نیز یک تا دو سال است (بر این اساس در هر دهه، مسکن دو #شوک قیمتی
را تجربه می‌کند). همچنین مشاهده می‌شود که در سال‌های رکودی، قیمت مسکن حول و حوش
تورم رشد داشته است (جز در سال‌های اول دوره رکود که به صورت قابل توجه‌ای کمتر از
تورم رشد کرده است!!). این مساله باعث می‌شود تا ملک به عنوان یک دارایی مطمئن در
تمامی ادوار تلقی شود. آخرین جامپ قیمتی نیز در سال ۱۳۹۷ رخ داده که قیمت ملک بیش
از صد درصد رشد داشته است. مطابق پیش‌بینی‌های قبلی انتطار داریم قیمت ملک در سال
۱۳۹۸ حدود ٢۵ تا ٣٠ درصد و کمی کمتر از تورم رشد کند. علت اصلی را می‌توان در نیاز
بالای #نقدینگی و ریسک نقدشوندگی مسکن جستجو کرد. البته این شرایط به دلیل افزایش
شدید بهای تمام شده سازندگان، پایدار نمی‌ماند و انتظار بر این است که دوره بعدی
رونق مسکن، در سال‌های ۱۴۰۰ و بعد از آن رخ دهد. تا سال ۱۴۰۰ نیز ملک در حوالی نرخ
تورم (یا کمی بیشتر) بازده خواهد داشت. با توجه به تحلیل‌های فوق سرمایه‌گذاری در
ملک برای افق‌های بلندمدت (سه تا پنج سال) توصیه می‌شود و در کوتاه‌مدت تقاضای ملک
صرفا جهت مصرف (نه سرمایه‌گذاری) منطقی خواهد بود.
پ ن۱؛ در پست‌های بعدی راجع به چرایی دوره‌های رونق و رکود
مسکن صحبت خواهیم کرد
پ ن۲؛ افزایش هزینه‌های تولید مسکن منجر به کاهش سرمایه‌گذاری
در این بازار خواهد شد. این مساله جامپ بعدی ملک را تسریع خواهد کرد. در پست‌های
بعدی به آن اشاره خواهم کرد.
پ ن۴؛ دوستانی که رشته‌های مالی می‌خوانند نمودار را با دقت
بیشتری بررسی کنند.
پ ن۳؛ تصویر زیر یکی از اسلایدهای ارائه شده در همایش چشم
انداز #اقتصاد ایران در سال ۱۳۹۸ است.
*علی رئوفی/ دکتری اقتصاد مالی
دانشگاه علامه طباطبایی